Jumlah rekor baru muncul di pasar perumahan AS. Jumlah penjual melebihi pembeli sebesar 57,9% pada Agustus, menjadi selisih terbesar dalam catatan Redfin sejak 2013.
Ini terdengar seperti Amerika penuh dengan rumah yang dijual. Tapi kebanyakan sulit menemukan pembeli. Redfin memperkirakan saat ini hanya ada sekitar 972.300 pembeli rumah yang tersisa di pasar.
Amerika Punya Masalah Pembeli
Redfin menghitung ada 1,53 juta penjual pada Agustus, jumlah tertinggi sejak awal 2020. Daftar rumah melonjak 3,9% hanya dalam satu bulan. Sementara pembeli hanya naik 0,1% dibanding Juli, yang merupakan angka terendah sepanjang sejarah survei ini.
Persediaan rumah mulai pulih. Tapi permintaan masih sangat lemah secara historis.
“Dengan penjual yang terus membanjiri pasar dan permintaan yang datar, para pencari rumah saat ini bisa lebih memilih-milih,” terang ekonom senior Redfin Asad Khan.
Perbedaan ini sangat besar di kawasan Sun Belt. Di Nashville, jumlah penjual 139% lebih banyak daripada pembeli. Miami selisihnya 138%, dan Houston 131%.
San Francisco justru bergerak ke arah yang berlawanan. Sekarang kota ini menjadi satu dari hanya lima pasar yang menguntungkan penjual, terbantu oleh ketersediaan rumah yang ketat dan kekayaan dari ledakan AI.
Kesenjangan ini mulai berpengaruh ke harga. Rumah di pasar yang menguntungkan penjual naik 5,5% secara tahunan pada Agustus. Sementara di pasar pembeli hanya naik 1,6%.
Mengapa Pasar Harus Peduli
Catatan rekor ini penting karena menunjukkan bagaimana dampak suku bunga tinggi bekerja di balik permukaan ekonomi AS.
Rata-rata bunga kredit rumah 30 tahun sekarang di angka 6,76%. Pada level itu, para pembeli mulai menghilang dari salah satu pasar paling sensitif terhadap suku bunga di Amerika.
Jika kondisi ini terus berlanjut, dampaknya bisa menjalar ke sektor konstruksi, konsumsi rumah tangga, bahkan sampai pendapatan perusahaan.
Situasi ini membuat pasar saham berada dalam posisi yang tidak nyaman. Secara historis, sektor perumahan menjadi jalur utama pengetatan moneter mempengaruhi ekonomi secara luas.
Harga rumah tidak harus anjlok agar tekanan itu terasa. Aktivitas pasar cukup tetap lemah dalam waktu lama untuk memberikan efeknya.
Bitcoin juga menghadapi kondisi perdagangan makro yang serupa. Yield Treasury yang lebih tinggi membatasi likuiditas dan membuat aset berisiko jadi kurang menarik. Penelitian IMF menemukan bahwa kebijakan moneter AS yang lebih ketat cenderung menekan aset kripto dan saham secara bersamaan.
Ada sisi lain. Jika pasar perumahan benar-benar melemah, ini bisa mendorong yield turun dan memperkuat alasan agar kebijakan moneter dilonggarkan. Itu akan memperbaiki likuiditas, baik untuk saham maupun Bitcoin.
Jadi surplus penjual dalam jumlah rekor ini bukan tanda kejatuhan pasar. Ini justru menambah bukti pada tesis siklus perumahan 18 tahun: Jika pasar properti mulai berbalik arah, pertanyaan utamanya adalah apakah pelemahan ini akan tetap hanya terbatas di situ saja.
